Algemene informatie over het koopproces in Portugal

Het kopen van onroerend goed in Portugal verschilt hier en daar met het Nederlandse systeem. Het is daarom raadzaam een goede makelaar in de arm te nemen, die u daarin begeleid. Indien u direct via de makelaar een huis koopt, betaalt u geen makelaarscourtage of commissie. Over het algemeen betaalt de verkopende partij in Portugal de makelaar.

Het is raadzaam om een Portuguese advocaat in de arm te nemen voor de juridische begeleiding. Wij kunnen u aanraden welke advocaten goed en betaalbaar zijn.

Het stappenplan bij aankoop in Portugal

1. U heeft u droomobject gevonden. Vraag de makelaar naar zijn mening over de prijs en staat van het huis en breng dan uw bod via de makelaar uit. Een goede makelaar kan vaak veel beter onderhandelen met de eigenaren omdat ze hun situatie kunnen inschatten en ervaring hebben opgebouwd. Een tegenbod van de eigenaren kan eventueel komen. Bij nieuwbouw projecten is het meestal niet mogelijk te onderhandelen over de prijs. Een goede makelaar kan voor u proberen apperatuur of extras inclusief te krijgen. U wordt het eens over de prijs en de oplevering, en wat nu?
    
2. U vraagt een intake gesprek aan met een advocaat. Het eerste wat de advocaat na doet is een fiscaal nummer “Numero de contribuinte” voor u aan te vragen bij een departement van het ministerie van  financien. Hiertoe is alleen een copie van uw paspoort of identieteitskaart toereikend. Omdat u hoogst waarschijnlijk op dat moment nog niet in Portugal woont, moet iemand de fiscale verantwoordelijkheid voor u overnemen. Familie of vrienden van u die al in Portugal wonen kunnen dit op zich nemen of en  uw advocaat. Opgepast want er zijn echter ook firmas in Portugal die voor deze fiscale verantwoordelijkheid woekerprijzen vragen, dus vraag uw makelaar naar de goede adressen.
    
3. Alle afspraken tussen koper en verkoper moet u vastleggen in een voorlopig koopkontrakt, “Promessa de compra e venda”, welke uw advocaat voor u opstelt. Indien u gelijk overgaat tot het passeren van de acte, dan is het zeker aan te raden een advocaat in de arm te nemen.
   In Portugal worden ook reserveringkontrakten afgesloten, echter deze zijn vaak tussen de koper en de makelaar en bind dus niet de verkoper. Uw rechten en plichten zijn dus veel beter beschermd met een voorlopig koopkontrakt, welke bindend is! De Portuguese wet beschermt u, de koper, want indien de verkoper het voorlopig koopkontrakt niet nakomt, dan moet de verkoper u de aanbetaling dubbel terugbetalen.
   
   In zo´n voorlopig koopkontrakt komen zaken te staan als:
   - de identificatie van zowel de verkopers als ook de kopers
   - alle gegevens over het onroerend goed incl. Kadasterinschrijving en licentie etc. (Zie Bijlage 1 documenten )
   - Prijs van het onroerend goed, met de hoogte van de aanbetaling en het betalingsschema (in overeenstemming met de eigenaren)
   - Het tijdsbestek  wanneer maximaal de notarielle acte getekend wordt en dus de overdracht plaatsvindt.
   - Een extra clausule; Dat de aanbetaling terug betaald wordt en het voorlopig koopkontrakt nietig verklaard wordt, mits de hypotheek niet verkregen kan worden.
   - Dat het huis vrij van schulden is bij oplevering.
   - Indien u ook inboedel overneemt of inclusief krijgt, kan daar een lijst als bijlage aan het voorlopig koopkontrakt toegevoegd worden.
   - Indien u via een officiele makelaar gekocht heeft wordt deze met naam en licentienummer vermeld
    
4. De aanbetaling in Portugal is over het algemeen 20% van de koopsom. Meestal heeft u bij de huizenjacht dit bedrag niet bij u. Bij het tekenen van het voorlopigkoopcontract kan een kleiner bedrag (wat u ter plaatse kan pinnen) overeengekomen worden met de eigenaar. Als u dan thuis bent kunt u de rest van de 20% met bijv. een banktransfere overmaken naar of de eigenaren of naar de klantenrekening van uw advokaat. Dit wordt uiteraard allemaal in het voorlopig koopkontrakt opgenomen. De aanbetaling over te maken naar de verkopende  makelaar is niet aan te raden. Anders is het als uw aankoop makelaar voor u de zaak afrond.
    
5. In de tijd tussen het voorlopig koopkontrakt en het passeren van de notarielle acte, kan u makelaar of advocaat het beste al een bankrekening voor u openen. Dit is handig omdat u dan de grotere som (80% plus onkosten) voor de aankoop op uw eigen rekening kan overmaken. Het is gebruikelijk om bij het passeren van de acte een gegarandeerde Portuguese bankcheque te overhandigen. Ook de kosten die u maakt bij de aankoop (zie punt 8 en 9)  kunt u dan gelijk van uw eigen rekening betalen. Er bestaan zelfs nog bankcheques in Portugal.
   
   Om een rekening te openen heeft de bank over het algemeen van u volgende kopien nodig:
   - Uw paspoort of identieteits kaart
   - Uw fiscaal nummer of terwijl “numero de contribuinte” (punt 2)
   - Een bewijs van uw woonadres; of een kopie van uw electriciteisrekening, of waterrekening van u huidige adres, zijn het meest gangbaar.
   - Sommige banken willen zien wat u voor een  beroep heeft, dus loonstrookje of  inschrijving in de kamer van koophandel (mits zelfstandige ondernemer)
   - Ingevulde en ondertekende formulieren van de betreffende bank
    
6. Voor een hypotheek aanvraag heeft u buiten de bovengenoemde documenten (punt 5) de volgende documenten nodig:
   - Van de laatste 3 maanden uw loonstrookjes
   - Een document van het bedrijf waar u werkt met daarin uw functie, salaris en datum wanneer u daar bent komen werken
   - Belastingaangifte
   - Van de laatste 3 maanden bankafschriften van uw hoofdbank
   - Een aanbevelingsbrief van uw bank
   
   Indien deze documenten niet in het Portugees, Engels of Frans zijn moeten ze vertaald worden door of een beëdigd vertaler of het Portugese consulaat. Om kosten te sparen kunt u hiermee het beste wachten totdat duidelijk of u de hypotheek kan krijgen, mits de bank flexibel is.
   
   Allereerst gaat de Portuguese bank uw inkomsten toetsen, waarna een soort eerste goedkeuring gegeven wordt. Daarna  huurt de bank een extern expertise buro in om de waarde van het onroerend goed in te schatten. Over het algemeen ligt deze waarde onder de marktwaarde, dit ter zekerheid van de bank. Deze waardeinschatting wordt op uw kosten gedaan en kost in de regel tussen de 300 en 500 euro. Afhankelijk van meerdere factoren kan de bank tussen de 70 % en 80 % van deze ingeschatte waarde aan hypotheek verstrekken. In Portugal kan een looptijd tot uw 75 ste jaar door sommige banken overeengekomen worden. Uw leeftijd, uw kredietwaardigheid, de looptijd en de bankcommissie zijn factoren die de maandelijkse lasten uitmaken. Het rentepercentage is aan de Euribor gekoppeld en is vaak variabel. Iemand van de bank zal aanwezig zijn bij de overdracht en de bankcheck voor het hypotheekbedrag overhandigen aan de eigenaren.
    
7. Mocht u niet zelf naar Portugal kunnen terug komen voor de overdracht kan een volmacht “Procuração” gemaakt worden. Een representant zoals uw advocaat, aankoopmakelaar of familielid kan in uw naam tekenen voor o.a de overdracht. Het beste en gemakkelijkst is de volmacht te maken, terwijl u nog in Portugal bent en deze bij de plaatselijke notaris te laten erkennen, waar ook de acte gepasseerd gaat worden. Raadzaam om hier uw advocaat voor in te schakelen. U kunt het in eigen land ook door het Portuguese consulaat laten maken of de notaris, echter dan moet er een certificaat van de notaris bij. Er bestaat een kans in dit geval dat de Portuguese notaris de volmacht niet accepteerd, dus beter de volmacht al eerder te laten presenteren bij de notaris in Portugal.
    
8. Overdrachtsbelasting “IMT= Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis “ en de zogehete zegelbelasting “Imposto de Selo” moeten voor de notarielle acte gepasseerd wordt,  betaald zijn. Uw advocaat bij voorkeur, kan in de regel bij een departement van het ministerie van financien deze betalen of de voorbereiding daarvan doen. Deze beide belastingen betaald u maar 1 keer, voor de overdracht. In Portugal geldt ook dat de kosten voor de koper zijn, waaronder deze belastingen dus vallen. Echter de kosten van het actualizeren of verkrijgen van het papierwerk (in bijlage 1) zijn de verantwoordelijkheid van de verkopende partij.
   
   Er zijn 2 tabellen voor de “IMT” overdrachtsbelasting, het hangt er vanaf of u hier permanent (vanaf 6 maanden plus 1 dag) komt wonen, of het huis als vakantiehuis gebruikt. U kijkt in welke klasse het aankoopbedrag ligt, vermenigvuldigd dit met het belastingpercentage en trek het vrijstellingbedrag (derde kolom) daar vanaf.

    

   Overdrachtsbelasting “IMT” voor permanente bewoning
   Prijsklasse	Belastingpercentage	Vrijstellingsbedrag
   Tot 92.407 euro	0%	Geen vrijstelling
   92.407 – 126.403 euro	2%	-1.848,14 euro
   126.403 – 172.348 euro	5%	-5.640,23 euro
   172.348 – 287.213 euro	7%	-9.087,19 euro
   287.213 – 574.323 euro	8%	-11.959,32 euro
   Vanaf 574.323 euro	6%	Geen vrijstelling
   Deze tabel is in werking getreden op februari 2011
   Overdrachtsbelasting “IMT” voor een vakantie huis
   Prijsklasse	Belastingpercentage	Vrijstellingsbedrag
   Tot 92.407 euro	1%	Geen vrijstelling
   92.407 – 126.403 euro	2%	-924,07 euro
   126.403 – 172.348 euro	5%	-4.716,16 euro
   172.348 – 287.213 euro	7%	-8.163,12 euro
   287.213 – 550.836 euro	8%	-11.035,25 euro
   Vanaf  550.836 euro	6%	Geen vrijstelling
   Deze tabel is in werking getreden op februari 2011

   Indien u een stuk grond koopt dan gelden de volgende percentages, afhankelijk van de registratie in het kadaster van de bestemming:
   - Bij grond zonder bebouwingbestemming “Prédio rustico” is het 5 %.
   - Bij grond voor commerciële doeleinde of met enkel urbane bestemming “Predio urbano” is het 6,5 % over het aankoopbedrag.
   - Bij gemixte grond “prédios mistos” wordt voor het rustieke deel 5% berekend en voor het urbane deel zijn de tabellen hierboven van toepassing.
   
   De zegelbelasting “Imposto de Selo” wordt eveneens aan de staat betaald en bedraagt 0,8 % over de aankoopwaarde. Veranderd is dat men deze zegelbelasting nu eveneens als de IMT voorafgaand aan de overdracht betaald moet hebben en dus niet meer bij de notaris na afloop van de overdracht (de acte).
    

9. Ook in Portugal kunt u het beste naar een notaris gaan om de overdracht “Escritura” te doen. Zij zijn de gespecialiseerde professionelen voor dit type van contracten. Gelicencieerde advocaten mogen de overdracht eveneens zelf doen, echter de kansen bestaan dat dit wederkerig gemaakt wordt, omdat de vereniging van notarissen, de staat aanklaagd. Er zouden ook belangenverstregelingen kunnen be- of ontstaan met de verkopende partij, daarom ook altijd een andere advocaat in de arm nemen als de verkopende partij!
   
   Uw advocaat en/of de advocaat van de verkopende partij leveren alle documenten (bijlage 1 : documenten) van het onroerend goed vooraf bij de notaris in. De notaris leest de acte eerst in het Portugees voor en indien u de Portugese taal niet machtig bent nog, vertaald of uw advokaat of aankoopmakelaar de acte daarna in een taal die u wel volledig begrijpt. Bij het tekenen door zowel verkopers als kopers of gevolmachtigsten wordt de gegarandeerde bankcheque overhandigd en krijgt u de sleutels van het onroerend goed! De notaris zelf kost tussen de 200 – 500 euro, per notaris verschillend en ook afhankelijk of u een hypotheek in Portugal heeft afgesloten.
    
10. Na de notarielle acte is de laatste belangrijke stap nog het onroerend goed op uw naam in het kadaster te (laten) registreren. Bij het plaatselijke kadaster “Conservatorio de Registo Predial” wordt u dan als eigenaren geregistreerd. Mocht u een hypotheek hebben dan wordt deze hierop ook geregistreerd. Daarom is dit document ook de belangrijkste van alle documenten over het goed  (zie bijlage 1 over de gegevens op dit document).
     
11. Indien u iemand anders als uw fiscale verantwoordelijke tijdelijk in de arm heeft genomen en u komt hier permanent wonen, dan moet u dit bij het plaatselijke departement van ministerie van financien, de “Finanças”, nog  veranderen met uw nieuwe woonadres. Alleen als u hier permanent (minimaal 6 maanden en 1 dag) komt wonen kan vrijstelling van de jaarlijkse onroerend goed belasting aangevraagt worden “IMI = Imposto Municipal sobre Imóveis” Dit geldt alleen als u voor het eerst een onroerend goed in Portugal koopt.

Het koopproces in Portugal is dus weldegelijk goed en veilig onderbouwd. Indien u zelf besluit te bouwen bijv. is het verkrijgen van het papierwerk genoemd in Bijlage 1, echter een langdurig proces.

Bij de aankoop van grond, is zeer aan te bevelen een schriftelijke toezegging van de desbetreffende gemeente te vragen. De wetten en bestemmingsplannen (PDM) ,die in Portugal gelden zijn namelijk ook veranderlijk.

Laat u daarom goed adviseren door de juiste mensen en een aankoopmakelaar of advocaat zal u bij het koopproces begeleiden.